TCL集團(tuán):擬發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)深圳市華星光電技術(shù)有限10.04%股權(quán)項(xiàng)目長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明

　　TCL集團(tuán)股份有限擬發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi) 深圳市華星光電技術(shù)有限 10.04%股權(quán)項(xiàng)目 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限 資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 中聯(lián)評(píng)報(bào)字[2017]057號(hào) 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 二O一七年七月三日 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 目 錄 部分 關(guān)于評(píng)估說(shuō)明使用范圍的聲明......3 第二部分 企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明......4 第三部分 資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明......5 一、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明......5 二、資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明......7 第四部分 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明......10 一、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明......10 二、固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明......15 三、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明......43 四、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用評(píng)估技術(shù)說(shuō)明......66 五、其他非流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明......66 六、負(fù)債評(píng)估技術(shù)說(shuō)明......67 第五部分評(píng)估結(jié)論及其分析......69 一、評(píng)估結(jié)論......69 二、其他事項(xiàng)說(shuō)明......70 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 第二部分 企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明 本評(píng)估說(shuō)明該部分內(nèi)容由委托方和被評(píng)估單位共同撰寫(xiě)，并由委托方單位負(fù)責(zé)人和被評(píng)估單位負(fù)責(zé)人簽字，加蓋相應(yīng)單位公章并簽署日期。詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn)《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明》。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第4頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 第三部分 資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明 一、 評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍說(shuō)明 （一）評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍內(nèi)容 評(píng)估對(duì)象是深圳華映顯示科技有限（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳華映”）全 部股東權(quán)益。評(píng)估范圍為深圳華映于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債，賬面資產(chǎn)總額46,511.86萬(wàn)元、負(fù)債3,559.26萬(wàn)元、凈資產(chǎn)42,952.60萬(wàn)元。具體包括流動(dòng)資產(chǎn)8,308.81萬(wàn)元；非流動(dòng)資產(chǎn)38,203.05萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)35,145.41萬(wàn)元，無(wú)形資產(chǎn)2,837.11萬(wàn)元，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用168.90萬(wàn)元，其他非流動(dòng)資產(chǎn)51.63萬(wàn)元；流動(dòng)負(fù)債3,559.26萬(wàn)元。上述資產(chǎn)與負(fù)債賬面值摘自大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表，評(píng)估是在企業(yè)經(jīng)過(guò)審計(jì)后的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。 （二）實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn) 納入評(píng)估范圍內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)賬面值 36,112.13萬(wàn)元，占評(píng)估范圍內(nèi) 總資產(chǎn)的 77.64%。主要為房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備及存貨等。這些資產(chǎn) 具有以下特點(diǎn)： 1、實(shí)物資產(chǎn)主要分布在深圳市寶安區(qū)光明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)塘明大道9-1號(hào)深圳華映廠區(qū)內(nèi)。 2、機(jī)器設(shè)備主要包括Laser修復(fù)機(jī)、離心式水冷冷水機(jī)組、異方性 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第5頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 導(dǎo)電膜貼附機(jī)、機(jī)械振動(dòng)試驗(yàn)機(jī)、基板實(shí)裝機(jī)、液晶模組線）、OLB 貼附設(shè)備、液晶模組集成電路貼附機(jī)（L3）、模組機(jī)械手臂投料機(jī)等，目前設(shè)備運(yùn)行正常。 3、房屋建筑物為生產(chǎn)、辦公和生活的房屋建筑物。主要有生產(chǎn)廠房，生產(chǎn)調(diào)度樓，動(dòng)力棟，餐廳，宿舍，水泵房等。目前使用正常。 4、運(yùn)輸設(shè)備主要為別克商務(wù)車(chē)、大金龍中客等；在基準(zhǔn)日均正常使用。 5、電子設(shè)備主要包括廠區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備、考勤系統(tǒng)設(shè)備、食堂炊事機(jī)械和電子設(shè)備、視頻會(huì)議系統(tǒng)設(shè)備、辦公電子設(shè)備（如打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、掃描儀、電腦、服務(wù)器、數(shù)碼相機(jī)、電視和空調(diào)等）、辦公用具等，目前正常使用。 6、存貨中包括原材料、在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料、在用周轉(zhuǎn)材料。其中：原材料品種較多，主要為伺服驅(qū)動(dòng)器、伺服馬達(dá)、傳感器、氣缸、導(dǎo)軌、電磁閥等；在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料主要為 Panel 轉(zhuǎn)運(yùn) Tray 盤(pán)、L-TEST-17線材、斑馬打印機(jī)等；在用周轉(zhuǎn)材料主要為金型 -S 邊 、 PCB周轉(zhuǎn)TRAY盤(pán)、peak小眼睛 NO.，馬達(dá)等；存貨均可正常使用。 （三）企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況。 企業(yè)申報(bào)評(píng)估的范圍內(nèi)賬面記錄的無(wú)形資產(chǎn)有土地使用權(quán)和外購(gòu)的軟件。其中： 土地使用權(quán)1宗，為出讓性質(zhì)，已取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，產(chǎn)權(quán)證關(guān) 于土地使用權(quán)的具體記載情況如下表： 表3-1 土地使用權(quán)基本情況表 序 權(quán)證編號(hào) 宗地名稱(chēng) 土地位置 土地用途 土地使用權(quán) 準(zhǔn)用 土地使用權(quán) 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第6頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 號(hào) 面積（㎡) 年限 使用期限 1 粵（2016）深圳市不動(dòng) 光明新區(qū)塘明 華映廠房用地 工業(yè)用地 217,334.93 50年至2057-2-15 產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào) 大道9號(hào) 外購(gòu)軟件1項(xiàng)，為日常生產(chǎn)的生產(chǎn)制造應(yīng)用軟件，主要用于用氣流 量的實(shí)時(shí)檢測(cè)和監(jiān)控。目前使用正常。 （四）企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類(lèi)型、數(shù)量。 截止評(píng)估基準(zhǔn)日2017年3月31日，企業(yè)申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)全部為企 業(yè)賬面記錄的資產(chǎn)，無(wú)其他表外資產(chǎn)。 （五）引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量和賬面金額（或者評(píng)估值）。 本次評(píng)估報(bào)告中基準(zhǔn)日各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債賬面值系大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）的審計(jì)結(jié)果。除此之外，未引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告內(nèi)容。 二、 資產(chǎn)核實(shí)情況總體說(shuō)明 （一）資產(chǎn)核實(shí)人員組織、實(shí)施時(shí)間和過(guò)程 評(píng)估人員在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)清查前，制定現(xiàn)場(chǎng)清查實(shí)施計(jì)劃，按資產(chǎn)類(lèi)型和分布特點(diǎn)，分成房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)小組，同時(shí)于2017年5月1日至6月2日進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的核查工作。清查工作結(jié)束后，各小組對(duì)清查核實(shí)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行工作總結(jié)。清查核實(shí)的主要步驟如下： 首先，輔導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)的清查、申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)明細(xì)，并收集整理評(píng)估資料。2017年 4 月下旬，評(píng)估人員開(kāi)展前期布置工作，評(píng)估中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第7頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 師對(duì)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估配合工作要求進(jìn)行了詳細(xì)講解，包括資產(chǎn)評(píng)估的基本概念、資產(chǎn)評(píng)估的任務(wù)、本次資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)劃安排、需委托方和被評(píng)估企業(yè)提供的資料清單、企業(yè)資產(chǎn)清查核實(shí)工作的要求、評(píng)估明細(xì)表和資產(chǎn)調(diào)查表的填報(bào)說(shuō)明等。在此基礎(chǔ)上，填報(bào)“評(píng)估申報(bào)明細(xì)表”和“資產(chǎn)調(diào)查表”，收集并整理委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料和反映資產(chǎn)性能、技術(shù)狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等情況的資料。 其次，依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)申報(bào)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。不同的資產(chǎn)類(lèi)型，采取不同的查勘方法。根據(jù)清查結(jié)果，由企業(yè)進(jìn)一步補(bǔ)充、修改和完善資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，使“表”、“實(shí)”相符。 再次，核實(shí)評(píng)估資料，特氟龍噴涂尤其是資產(chǎn)權(quán)屬資料。在清查核實(shí)“表”、“實(shí)”相符的基礎(chǔ)上，對(duì)企業(yè)提供的產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行了核查。核查中，重點(diǎn)查驗(yàn)了產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料中所載明的所有人以及其他事項(xiàng)，結(jié)果資產(chǎn)權(quán)屬與資料記載權(quán)屬相符。委托方和被評(píng)估單位出具了“說(shuō)明”和“承諾函”。 （二）影響資產(chǎn)核實(shí)的事項(xiàng)及處理方法 1、對(duì)建筑物掩埋在地下的部分，我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)無(wú)法看到，主要是查看地上實(shí)物部分。 2、對(duì)建筑物和設(shè)備的內(nèi)部質(zhì)量和運(yùn)行狀態(tài)，我們并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行技術(shù)性檢測(cè)，對(duì)建筑物和設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)勘察主要是通過(guò)查看其外觀、有關(guān)檢驗(yàn)記錄和向現(xiàn)場(chǎng)管理人員進(jìn)行了解。 （三）資產(chǎn)清查核實(shí)結(jié)論 評(píng)估人員在資產(chǎn)清查所知范圍內(nèi)，除上述情況外，清查情況表 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第8頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 明： 1、非實(shí)物資產(chǎn)，評(píng)估申報(bào)明細(xì)表和賬面記錄一致，申報(bào)明細(xì)表與實(shí)際情況吻合。 2、實(shí)物資產(chǎn)的清查情況與申報(bào)明細(xì)一一核對(duì)，對(duì)清查核實(shí)明細(xì)項(xiàng)目已與企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行了溝通。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第9頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 第四部分 資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估說(shuō)明 根據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估的目的、資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)、可獲得資料的情況 等，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。各類(lèi)資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估方法說(shuō)明如 下。 一、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 （一）評(píng)估范圍 納入評(píng)估的流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨。 （二）評(píng)估程序 1、根據(jù)企業(yè)填報(bào)的流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，與企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行核對(duì)，明確需進(jìn)行評(píng)估的流動(dòng)資產(chǎn)的具體內(nèi)容。 2、根據(jù)企業(yè)填報(bào)的流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行賬務(wù)核對(duì)，原始憑證的查驗(yàn)，對(duì)實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)、對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。 3、收集整理與相關(guān)文件、資料并取得資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)格資料。 4、在賬務(wù)核對(duì)清晰、情況了解清楚并已收集到評(píng)估所需的資料的基礎(chǔ)上分別評(píng)定估算。 （三）評(píng)估方法 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 0頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法 采用重置成本法評(píng)估，主要是：對(duì)貨幣資金及流通性強(qiáng)的資產(chǎn)，按經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值，外幣貨幣資金按基準(zhǔn)日外匯中間價(jià)換算為人民幣作為評(píng)估值；對(duì)應(yīng)收、預(yù)付類(lèi)債權(quán)資產(chǎn)，以核對(duì)無(wú)誤賬面值為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際收回的可能性確定評(píng)估值；對(duì)存貨，在核實(shí)評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際庫(kù)存數(shù)量的基礎(chǔ)上，以實(shí)際庫(kù)存量乘以實(shí)際成本或可變現(xiàn)價(jià)格得出評(píng)估值。 2、各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估 （1）貨幣資金 賬面值為1,023,673.37 元，其中貨幣資金39,975.64 元，銀行存款 983,697.73元。 庫(kù)存現(xiàn)金存放于財(cái)務(wù)部。評(píng)估人員對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行全面的實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，根據(jù)盤(pán)點(diǎn)金額情況和基準(zhǔn)日期至盤(pán)點(diǎn)日期的賬務(wù)記錄情況倒推評(píng)估基準(zhǔn)日的金額，全部與賬面記錄的金額相符。鐵氟龍噴涂以盤(pán)點(diǎn)核實(shí)后賬面值確定評(píng)估值。現(xiàn)金評(píng)估值39,975.64元 對(duì)所有銀行存款賬戶(hù)進(jìn)行了函證，以證明銀行存款的真實(shí)存在，同時(shí)檢查有無(wú)未入賬的銀行借款，檢查“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”中未達(dá)賬的真實(shí)性，以及評(píng)估基準(zhǔn)日后的進(jìn)賬情況。基準(zhǔn)日銀行未達(dá)賬項(xiàng)均已由審計(jì)進(jìn)行了調(diào)整。人民幣銀行存款以核實(shí)后賬面值確定評(píng)估值。 外幣銀行存款以外幣存款金額為基礎(chǔ)，按基準(zhǔn)日外匯中間價(jià)換算為人民幣作為評(píng)估值。銀行存款評(píng)估值983,697.73元。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 1頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 （2）應(yīng)收賬款 應(yīng)收賬款賬面余額 68,587,041.73 元，為應(yīng)收華星光電的加工 勞務(wù)款。評(píng)估人員核實(shí)了賬簿記錄、抽查了部分原始憑證等相關(guān)資 料，核實(shí)交易事項(xiàng)的真實(shí)性、賬齡、業(yè)務(wù)內(nèi)容和金額等，并進(jìn)行了函證，核實(shí)結(jié)果賬、表、單金額相符。 評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等，應(yīng)收賬款采用個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的方法估計(jì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失，對(duì)關(guān)聯(lián)方的往來(lái)款項(xiàng)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)壞賬損失的可能性為0。 應(yīng)收賬款評(píng)估值為68,587,041.73元。 （3）預(yù)付賬款 預(yù)付賬款賬面值為697,466.04元，主要包括預(yù)付購(gòu)物卡款、購(gòu)關(guān)愛(ài) 通款、水費(fèi)等。評(píng)估人員查閱了相關(guān)材料采購(gòu)合同或供貨協(xié)議，了解了評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)日期間已接受的服務(wù)和收到的貨物情況。未發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產(chǎn)、撤銷(xiāo)或不能按合同規(guī)定按時(shí)提供貨物或勞務(wù)等情況，故以核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。 預(yù)付賬款評(píng)估值為697,466.04元。 （4）其他應(yīng)收款 其他應(yīng)收款賬面余額3,112,828.70元，主要為倉(cāng)庫(kù)租賃押金及保證 金、代墊社保、房租、員工往來(lái)款等。 評(píng)估人員在對(duì)其他應(yīng)收款核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 2頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。其他應(yīng)收款采用個(gè)別認(rèn)定和賬齡分析的方法確定評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行評(píng)估。 由于其他應(yīng)收款大部分為關(guān)聯(lián)方往來(lái)和在職職工個(gè)人往來(lái)款，對(duì)關(guān)聯(lián)方往來(lái)和在職職工個(gè)人往來(lái)款等有充分理由相信全部能收回的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 0%。對(duì)其他款項(xiàng)也未發(fā)現(xiàn)有充分證據(jù)表明無(wú)法收回的款項(xiàng) 其他應(yīng)收款評(píng)估值為3,112,828.70元。 （5）存貨 存貨賬面值為9,667,135.70元，其中：原材料賬面值8,146,382.65元，在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料賬面值513,728.68 元，在用周轉(zhuǎn)材料1,007,024.37 元。存貨未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。 存貨的具體評(píng)估方法及過(guò)程如下： ① 原材料 原材料賬面值8,146,382.65元。主要為企業(yè)為進(jìn)行正常生產(chǎn)而購(gòu)進(jìn) 的耗材和組件等。由于深圳華映的原材料周轉(zhuǎn)速度較快，采購(gòu)周期 短，故根據(jù)近期采購(gòu)價(jià)格作為市場(chǎng)價(jià)。 經(jīng)評(píng)估，原材料評(píng)估值為8,146,382.65元。 ② 在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料 在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料賬面值 513,728.68 元，主要為企業(yè)購(gòu)置的備品備件 等。在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料數(shù)量較多，金額較小，其賬面單價(jià)接近基準(zhǔn)日市 價(jià)，以實(shí)際數(shù)量乘以實(shí)際成本確定評(píng)估值。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 3頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 在庫(kù)周轉(zhuǎn)材料評(píng)估值為513,728.68元。 ③在用周轉(zhuǎn)材料 在用周轉(zhuǎn)材料賬面值1,007,024.37元，為企業(yè)進(jìn)行正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所 領(lǐng)用的工具、備品備件等。該部分材料數(shù)量較大，金額較小，周轉(zhuǎn)速度快，攤銷(xiāo)時(shí)間短。根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 評(píng)估值=重置全價(jià)×數(shù)量×成新率 案例：伺服馬達(dá)（在產(chǎn)品清查評(píng)估明細(xì)表第26項(xiàng)） 賬面庫(kù)存數(shù)量：1 EA，原始入賬價(jià)值：3,880.95 元，賬面價(jià)值 2,263.89元，攤銷(xiāo)期數(shù)：12個(gè)月。清查庫(kù)存數(shù)量1EA。 A.重置全價(jià) 經(jīng)查詢(xún)，伺服馬達(dá)于基準(zhǔn)日不含稅售價(jià)為3,880.95元。以其不含稅 銷(xiāo)售價(jià)作為重置全價(jià)。 B.成新率 采用年限法確定成新率。該回收棧板于2016年11月開(kāi)始啟用，截 止至評(píng)估基準(zhǔn)日，已使用月數(shù)為5個(gè)月，尚可使用月數(shù)為7個(gè)月。 成新率=已使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）× =5÷（5+7）×=58% 評(píng)估值=重置全價(jià)×數(shù)量×成新率 =3,880.95×1×58% =2,250.95元 在用周轉(zhuǎn)材料評(píng)估值為1,007,416.10元。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 4頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 ④存貨的評(píng)估值 存貨合計(jì)評(píng)估值9,667,527.43元，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備評(píng)估為0，存貨評(píng) 估增值 391.73 元。主要原因是由于企業(yè)在用周轉(zhuǎn)材料尚可使用年限略 長(zhǎng)于企業(yè)剩余攤銷(xiāo)期限，故造成評(píng)估增值。 二、固定資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 （一）房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 1、評(píng)估范圍 本次委估的納入評(píng)估范圍內(nèi)的房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)賬面原值 301,948,995.63元，賬面凈值183,618,506.50元，房屋建筑物均位于深圳 市寶安區(qū)光明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園深圳華映廠區(qū)內(nèi)，房屋有生產(chǎn)廠房，生產(chǎn)調(diào)度樓，動(dòng)力棟，餐廳，宿舍，水泵房等。 2、房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)概況 （1）主要房屋建筑物分布狀況 房屋建筑物共7項(xiàng)，建筑面積為79,393.30平方米，于2017年2月 竣工。包括生產(chǎn)廠房，生產(chǎn)調(diào)度樓，動(dòng)力棟，餐廳，宿舍，水泵房等深圳華映所屬生產(chǎn)、辦公和生活居住的房屋建筑物。 （2）主要房屋建(構(gòu))筑物的結(jié)構(gòu)和裝修情況 ①基礎(chǔ)：房產(chǎn)基礎(chǔ)主要為預(yù)制鋼筋混凝土管樁基礎(chǔ)，采用鋼筋砼條形基礎(chǔ)。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 5頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，承重結(jié)構(gòu)部分梁、板、柱、剪力墻均為現(xiàn)澆鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高一般3.0～7.8米左右，非承重墻為190厚多孔磚墻，部分為240厚粘土磚墻。 屋面：鋼混結(jié)構(gòu)屋面均為鋼筋砼屋面。屋面防水采用二氈三油、三氈四油防水卷材或細(xì)石混凝土剛性防水，還采用架空隔熱板保溫等。 地面：房產(chǎn)一般采用玻化磚或金剛砂地面。 窗：生產(chǎn)區(qū)房產(chǎn)一般為鋁合金窗或塑鋼窗。 門(mén)：生產(chǎn)區(qū)房產(chǎn)按需要，分別采用鋼板門(mén)、鋁合金卷簾門(mén)、鋁合金玻璃金、普通木門(mén)。 外墻面：主要生產(chǎn)廠房以外掛幕墻為主，輔助配套廠房以磁磚面層為主。 內(nèi)墻面及頂棚：一般為涂料面層，衛(wèi)生間貼瓷磚。 水電等安裝：建筑物內(nèi)水、電、衛(wèi)配置齊全。 （3）房屋建筑物產(chǎn)權(quán)狀況 截止評(píng)估基準(zhǔn)日，深圳華映7棟委估房屋建筑物證載權(quán)利人均為深圳華映。房產(chǎn)登記情況具體如下： 深圳華映房屋建筑物產(chǎn)權(quán)登記情況表 序 房產(chǎn)名稱(chēng) 房產(chǎn)證編號(hào) 位置 建筑面積 房屋來(lái)源 號(hào) （m2） 1 華映液晶模組工業(yè) 粵（2016）深圳市不動(dòng) 光明新區(qū)塘明大 719.25 自建房 園動(dòng)力棟 產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào) 道9號(hào) 2 華映液晶模組工業(yè) 粵（2016）深圳市不動(dòng) 光明新區(qū)塘明大 50,472.10 自建房 園生產(chǎn)廠房 產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào) 道9號(hào) 3 華映液晶模組工業(yè) 粵（2016）深圳市不動(dòng) 光明新區(qū)塘明大 3,465.36 自建房 園餐廳 產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào) 道9號(hào) 4 華映液晶模組工業(yè) 粵（2016）深圳市不動(dòng) 光明新區(qū)塘明大 12,407.86 自建房 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 6頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 序 房產(chǎn)名稱(chēng) 房產(chǎn)證編號(hào) 位置 建筑面積 房屋來(lái)源 號(hào) （m2） 園宿舍 產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào) 道9號(hào) 5 華映液晶模組工業(yè) 粵（2016）深圳市不動(dòng) 光明新區(qū)塘明大 134.05 自建房 園東門(mén)警衛(wèi)室 產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào) 道9號(hào) 6 華映液晶模組工業(yè) 粵（2016）深圳市不動(dòng) 光明新區(qū)塘明大 32.12 自建房 園水泵房 產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào) 道9號(hào) 7 華映液晶模組工業(yè) 粵（2016）深圳市不動(dòng) 光明新區(qū)塘明大 12,162.56 自建房 園生產(chǎn)調(diào)度樓 產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào) 道9號(hào) 合計(jì) 79,393.30 3、評(píng)估程序 （1）收集資料及準(zhǔn)備 根據(jù)深圳華映提供的房屋建筑物資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，進(jìn)行賬表核對(duì)，并核對(duì)各房屋建筑物的名稱(chēng)、坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、建筑面積、使用狀況等；查看有關(guān)建筑物的工程圖紙、施工結(jié)算資料等；同時(shí)根據(jù)房產(chǎn)實(shí)際情況，填寫(xiě)“房屋建筑物狀況調(diào)查表”。 （2）實(shí)地查勘 根據(jù)賬表相符的申報(bào)表進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)物盤(pán)點(diǎn)。對(duì)每一評(píng)估對(duì)象，進(jìn)行詳盡的現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)型式、層高、檐高、跨度、構(gòu)件材質(zhì)、內(nèi)外裝修、使用維修、施工質(zhì)量、水暖電安裝使用的情況及完好程度進(jìn)行了較詳細(xì)的記錄，查閱了主要建筑物圖紙及相關(guān)資料，向房屋建筑物管理維護(hù)人員及使用部門(mén)了解房屋建筑物的使用及維護(hù)情況。評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物、構(gòu)筑物作詳細(xì)的查看，除核實(shí)建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。 結(jié)構(gòu)：為了判斷建筑物基礎(chǔ)的安全性，初步確定基礎(chǔ)的可靠性和合中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 7頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 理性，為評(píng)估提供依據(jù)。根據(jù)結(jié)構(gòu)類(lèi)型對(duì)承重墻、梁、板柱進(jìn)行細(xì)心觀測(cè)，查看有無(wú)變形開(kāi)裂，有無(wú)不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無(wú)露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風(fēng)化以及風(fēng)化的程度。 裝飾：每個(gè)建筑物的裝修標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無(wú)論是對(duì)何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無(wú)脫落、開(kāi)裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。 設(shè)備：水電設(shè)施是否完好齊全，是否暢通，有無(wú)損壞和腐蝕，能否滿(mǎn)足使用要求。 維護(hù)結(jié)構(gòu)：如非承重墻、門(mén)、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，查看有無(wú)損壞、丟失、腐爛、開(kāi)裂等現(xiàn)象。 （3）評(píng)估作價(jià)及報(bào)告 在實(shí)施了上述調(diào)查和實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，根據(jù)委估房屋建筑物的具體情況，搜集當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)工程概預(yù)算定額和材料、人工、特氟龍噴涂機(jī)械價(jià)格變動(dòng)的資料，收集有關(guān)管理部門(mén)對(duì)房屋建筑物建設(shè)的相關(guān)政策規(guī)定。采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估作價(jià)和撰寫(xiě)有關(guān)說(shuō)明。 4、評(píng)估方法 根據(jù)本次評(píng)估目的和委估資產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)狀，房屋建筑物均為企業(yè)自建方式取得，故采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 重置成本法是根據(jù)建筑工程資料和竣工結(jié)算資料，按建筑物工程量，以現(xiàn)行定額標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)費(fèi)、貸款利率計(jì)算出建筑物的重置全價(jià)，并按建筑物的使用年限和對(duì)建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況綜合確定成新率，進(jìn)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 8頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 而計(jì)算建筑物評(píng)估凈值。 建筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率 （1）重置全價(jià) 重值全價(jià)由建安造價(jià)、前期及其他費(fèi)用、資金成本三部分組成。 A.建安造價(jià)的確定 建筑安裝工程造價(jià)包括土建工程、安裝工程和裝飾工程的總價(jià)。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))及國(guó)家稅務(wù)總局《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱(chēng)營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。增值稅一般納稅人（以下稱(chēng)納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年9月30日，且被評(píng)估單位有足額的銷(xiāo)項(xiàng) 稅可抵扣在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額。建安工程造價(jià)采用預(yù)（決）算調(diào)整法進(jìn)行計(jì)算，按照建筑物工程量，套用《深圳市建筑工程消耗量定額(2016)》計(jì)算出定額直接費(fèi)，再參考《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》2017年第3期，以評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌?chǎng)價(jià)格對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行調(diào)整后，得出建筑安裝工程不含稅造價(jià)。 B.前期及其他費(fèi)用的確定 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 9頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 房屋建筑物的前期及其他費(fèi)用套用財(cái)政部、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定收取的建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)單位為建設(shè)工程而投入的除建筑造價(jià)外的其它費(fèi)用兩個(gè)部分。包括的內(nèi)容及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表： 表4-5 工程建設(shè)其它費(fèi)用綜合費(fèi)率表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 取費(fèi)基數(shù) 費(fèi)率（含稅） 費(fèi)率（不含稅） 取價(jià)依據(jù) 1 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi) 建安工程含稅造價(jià) 1.13% 1.13% 財(cái)建[2016]504號(hào) 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程含稅造價(jià) 2.83% 2.67% 計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào) 3 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安工程含稅造價(jià) 1.97% 1.86% 發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào) 4 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建安工程含稅造價(jià) 0.05% 0.05% 計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào) 5 環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi) 建安工程含稅造價(jià) 0.08% 0.08% 計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào) 6 白蟻防治費(fèi) 建筑平方米 3元 2.83元 粵價(jià)[2002]370號(hào) 前期及其他費(fèi)用（不含稅）=建安工程含稅造價(jià)（建筑平方米）×費(fèi)率 C、資金成本 資金成本是指房屋建造過(guò)程中所耗用資金的利息或機(jī)會(huì)成本，以同期銀行貸款利率計(jì)算，利率以評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行公布的貸款利率為準(zhǔn)；一般按照建造期資金均勻投入計(jì)算。 資金成本＝(建安工程含稅造價(jià)＋工程建設(shè)前期費(fèi)用及其他費(fèi)用)×貸款利率×建設(shè)工期×1/2。 貸款利率表 項(xiàng)目 年利率% 一、短期貸款 六個(gè)月以?xún)?nèi)（含六個(gè)月） 六個(gè)月至一年（含一年） 4.35 二、中長(zhǎng)期貸款 一至五年（含五年） 4.75 五年以上 4.90 （2）成新率 在本次評(píng)估過(guò)程中，按照建筑物的設(shè)計(jì)壽命、現(xiàn)場(chǎng)勘察情況預(yù)計(jì)建 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第20頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 筑物尚可使用年限，并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限÷（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）現(xiàn)場(chǎng)勘察包括了解建筑物的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、墻體、屋面、樓地面等結(jié)構(gòu)部分，內(nèi)外墻面裝修、門(mén)窗等裝飾部分，以及水、暖、電、衛(wèi)等設(shè)備部分，以合理確定尚可使用年限。 （3）評(píng)估值的計(jì)算 評(píng)估值=重置成本×成新率 5、評(píng)估結(jié)果及增減值原因分析 （1）評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估計(jì)算，深圳華映房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估值詳見(jiàn)下表： 表4-6 房屋建筑物評(píng)估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣元 科目名稱(chēng) 賬面值 評(píng)估值 增值率％ 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 房屋建筑物類(lèi)合計(jì) 301,948,995.63 183,618,506.50 278,567,100.00 222,853,680.00 -7.74 21.37 房屋建筑物 301,948,995.63 183,618,506.50 278,567,100.00 222,853,680.00 -7.74 21.37 評(píng)估情況詳見(jiàn)“固定資產(chǎn)評(píng)估匯總表”、“房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表”、鐵氟龍噴涂“構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施評(píng)估明細(xì)表”。 （2）評(píng)估增值原因分析 經(jīng)評(píng)估計(jì)算，房屋建筑物類(lèi)資產(chǎn)原值減值7.74%，凈值增值21.37%。 房屋建筑物評(píng)估原值減值7.74%，凈值增值21.37 %。造成本次房 屋建筑物原值減值的主要原因是自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi) 全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱(chēng)營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè) 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第21頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 稅改為繳納增值稅。本次評(píng)估房屋建筑物的工程造價(jià)根據(jù)福建省建筑安裝工程費(fèi)用定額(2016版)計(jì)算，重置全價(jià)為不含增值稅的價(jià)值；而原賬面價(jià)值中包含了相關(guān)稅費(fèi)。評(píng)估凈值增的主要原因是按房屋建筑物的經(jīng)濟(jì)耐用年限確定綜合成新率，建筑物耐用年限較企業(yè)會(huì)計(jì)折舊上的年限相比為長(zhǎng)，故造成評(píng)估凈值增值。 6、典型案例 案例一：華映液晶模組工業(yè)園生產(chǎn)廠房（房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表，第2項(xiàng)） （1）評(píng)估對(duì)象概況 華映液晶模組工業(yè)園生產(chǎn)廠房位于光明新區(qū)塘明大道9號(hào)，建筑面積為50,472.10㎡；賬面原值為187,624,493.86元，凈值118,417,330.73元。 建筑結(jié)構(gòu)：建筑采用預(yù)制鋼筋混凝土管樁基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)形式均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻采用混凝土小型空心砌塊，內(nèi)墻采用輕鋼龍骨石膏板墻及加氣混凝土砌塊，外立面主要是90×90方塊瓷磚密縫貼面，衛(wèi)生間內(nèi)墻水泥粘貼白色瓷磚到吊頂，其余內(nèi)墻刷白色高級(jí)水泥漆；生產(chǎn)區(qū)域樓地面面層為水泥砂漿找平上鋪不銹鋼面層，辦公區(qū)域地面面層為玻化磚，衛(wèi)生間鋪防滑地磚，過(guò)道鋪設(shè)玻化磚，辦公室內(nèi)為高架地板鋪地毯，PVC踢腳線；頂棚安裝礦棉板吊頂，衛(wèi)生間吊頂為輕鋼龍骨PVC扣板吊頂；外立面門(mén)為鋼制防火門(mén)，鋁合金窗，膠合板分戶(hù)門(mén)，門(mén)窗套齊全；屋面粘SBS改性瀝青卷材，鋪擠塑板保溫層。 現(xiàn)場(chǎng)勘察狀況：截至評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估對(duì)象建筑物基礎(chǔ)、其它承重中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第22頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 構(gòu)件無(wú)不均勻沉降，墻體、屋面無(wú)滲漏現(xiàn)象，內(nèi)外裝修較好，門(mén)窗完好。 （2）評(píng)估方法 根據(jù)本次評(píng)估目的和委估資產(chǎn)的實(shí)際現(xiàn)狀，該房產(chǎn)為企業(yè)自建方式取得，故采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 建筑物評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率 ①重置成本的確定 重置成本=建安工程造價(jià)＋工程建設(shè)前期費(fèi)用及其他費(fèi)用＋資金成本 A.建安造價(jià)的確定 主廠房建筑安裝工程造價(jià)包括土建工程、給排水、電氣工程、裝飾工程、空調(diào)及通風(fēng)工程的總價(jià)。 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))及國(guó)家稅務(wù)總局《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》，自2016年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱(chēng)營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。增值稅一般納稅人（以下稱(chēng)納稅人）2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額分2年從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2017年3月31日，且被評(píng)估單位有足額的銷(xiāo)項(xiàng) 稅可抵扣在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額。建安工程造價(jià)采用預(yù)（決）算調(diào)整法進(jìn)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第23頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 行計(jì)算，按照建筑物工程量，套用《深圳市建筑工程消耗量定額(2016)》計(jì)算出定額直接費(fèi)，再參考《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》2017年第3期，以評(píng)估基準(zhǔn)日當(dāng)?shù)亟ㄖ牧鲜袌?chǎng)價(jià)格對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行調(diào)整后，得出建筑安裝工程不含稅造價(jià)，匯總后得出建筑安裝工程不含稅造價(jià)。計(jì)算過(guò)程及結(jié)果見(jiàn)下表： 表4-8 建安工程造價(jià)計(jì)算表 金額單位：人民幣元 序號(hào) 名稱(chēng) 表達(dá)式 費(fèi)用表 1 直接費(fèi) 分部分項(xiàng)工程費(fèi) 127,316,881.69 1.1 其中：人工費(fèi) 34,757,508.70 1.2 材料費(fèi) 63,658,440.85 1.3 施工工具使用費(fèi) 28,900,932.14 2 企業(yè)管理費(fèi) (1.1+1.3*0.1)*16% 6,023,616.31 3 風(fēng)險(xiǎn)費(fèi) ((1)+(2))*2% 2,666,809.96 4 利潤(rùn) ((1)+(2))*5% 6,667,024.90 5 措施項(xiàng)目費(fèi) 5.1+5.2 3,780,869.82 5.1 安全文明施工費(fèi) ((1)+(2)+(3)+(4))*2.4% 3,424,183.99 5.2 其他總價(jià)措施費(fèi) ((1)+(2)+(3)+(4))*0.25% 356,685.83 6 其他項(xiàng)目費(fèi) ((1)+(2)+(3)+(4))*1.5% 2,140,114.99 7 規(guī)費(fèi) 7.1+7.2 6,821,778.77 7.1 社保費(fèi)用 （1+5+6）*4.79% 6,382,093.81 7.2 工程排污 （1+2+3+4+5+6）*0.33% 439,684.96 8 稅金 （1+2+3+4+5+6+7）*11% 17,095,880.61 含稅建安工程造價(jià) 1+2+3+4+5+6+7+8 172,512,977.05 不含稅建安工程造價(jià) 1+2+3+4+5+6+7 155,417,096.44 經(jīng)測(cè)算，含稅建安工程造價(jià)為 172,512,977.05 元,不含稅建安工程 造價(jià)為155,417,096.44元。 B.前期及其他費(fèi)用的確定 工程建設(shè)前期及其它費(fèi)用有建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等，經(jīng)測(cè)算前期及其他費(fèi)用（含稅）為10,605,702.71元，前期及其他費(fèi)用（不含稅）為10,131,346.94元，計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)下表： 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第24頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 工程建設(shè)前期及其他費(fèi)用表 金額單位：人民幣元 序號(hào) 取費(fèi)項(xiàng)目 取費(fèi)基礎(chǔ) 費(fèi)率 費(fèi)率 金額 金額 （含稅） （不含稅） （含稅） （不含稅） 1 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi) 建安工程造價(jià) 1.13% 1.13% 1,949,396.64 1,949,396.64 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程造價(jià) 2.83% 2.67% 4,882,117.25 4,606,096.49 3 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建安工程造價(jià) 1.97% 1.86% 3,398,505.65 3,208,741.37 4 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 建安工程造價(jià) 0.05% 0.05% 86,256.49 86,256.49 5 環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi) 建安工程造價(jià) 0.08% 0.08% 138,010.38 138,010.38 6 白蟻防治費(fèi) 建筑平方米 3元 2.83元 151,416.30 142,845.57 合計(jì) 10,605,702.71 10,131,346.94 C、資金成本 深圳華映廠區(qū)的合理建設(shè)期為 2 年，華映液晶模組工業(yè)園生產(chǎn)廠 房作為廠區(qū)建設(shè)的重要組成部分，按廠區(qū)合理建設(shè)期 2 年計(jì)算資金成 本，工程項(xiàng)目的貸款利率為中國(guó)人民銀行1-3年期貸款利率4.75%。 資金成本=（建安工程含稅造價(jià)+前期及其它費(fèi)用（含稅））×貸款利率×建設(shè)工期÷2 =（172,512,977.05＋10,605,702.71）×4.75%×2÷2 = 8,698,137.29元 D、重置全價(jià) 重置全價(jià)= 建安工程不含稅造價(jià)+前期及其它費(fèi)用（不含稅）+資金 成本 =155,417,096.44＋10,131,346.94＋8,698,137.29 =174,246,600.00元（百位取整） ②成新率的確定 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況見(jiàn)下表： 表4-9 主廠房現(xiàn)場(chǎng)勘查表 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第25頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 項(xiàng)目 結(jié)構(gòu)作法 現(xiàn)狀 地質(zhì)條件良好，有足夠承載能力，無(wú)變形、 基礎(chǔ) 沉降現(xiàn)象 足夠承載能力 結(jié)構(gòu)部分 柱 矩形柱 足夠承載能力 梁 矩形梁 足夠承載能力 板 有梁板 主體堅(jiān)實(shí) 圍護(hù) 磚墻 主體堅(jiān)實(shí) 門(mén)、窗 完好無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活、玻璃五金齊全 無(wú)變形 外墻 混凝土小型空心砌塊 較新 裝修及裝飾部分 內(nèi)墻 輕鋼龍骨石膏板墻及加氣混凝土砌塊 較新 頂棚 礦棉板吊頂 較新 樓地面 水泥砂漿找平上鋪不銹鋼面層 輕度磨損 給排水 水管架裝 使用正常 設(shè)備部分 電器照明 線槽托裝，日光燈 使用正常 消防 自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、消防栓、滅火器 使用正常 該廠房2007年2月投入使用，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用10.13年，因考 慮土地使用權(quán)到期因素，該建筑尚可使用年限取整為40年。 成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)× =40÷(40+10.13)×=80%（取整） ③評(píng)估值的確定 評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率 =174,246,600.00×80% =139,397,280.00元 (二)設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 1、評(píng)估范圍 本次委估的設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)有機(jī)器設(shè)備、車(chē)輛和電子設(shè)備。設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示： 金額單位：人民幣元 科目名稱(chēng) 賬面原值 賬面凈值 機(jī)器設(shè)備 492,212,301.00 162,678,641.57 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第26頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 車(chē)輛 818,999.00 142,199.90 電子設(shè)備 13,987,277.15 5,014,788.82 減：減值準(zhǔn)備 合計(jì) 507,018,577.15 167,835,630.29 2、設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)概況 納入評(píng)估范圍的設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)主要購(gòu)置于2006年與2011年間，分布 于深圳華映顯示科技有限廠區(qū)內(nèi)。設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)基本概況如下： A．主要產(chǎn)品與生產(chǎn)能力 深圳華映顯示科技有限于2005年6月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，2006年 9月正式投產(chǎn)。目前已建成TV液晶顯示模組組裝生產(chǎn)線＂WXGA等多機(jī)型TV用液晶顯示面 板，月產(chǎn)TV用液晶顯示面板20萬(wàn)只的生產(chǎn)能力。 TV液晶顯示模組工藝流程分別采用國(guó)際先進(jìn)的LVDS、RSDS傳輸 訊號(hào)，具有較好的抗電磁干擾、抗雜訊能力，使模組在顯示上更加穩(wěn)定，壽命更長(zhǎng)。采用產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的FRC來(lái)模擬更高bit數(shù)，使模組在靜態(tài)顯示時(shí)達(dá)到畫(huà)面質(zhì)量顯示佳，同時(shí)在價(jià)格方面達(dá)到浮動(dòng)小的目的；另外企業(yè)還采用產(chǎn)業(yè)先進(jìn)的生產(chǎn)操作系統(tǒng)，使模組在入廠、出廠時(shí)間段內(nèi)儲(chǔ)存履歷，方便追溯，如可追溯到該片模組經(jīng)過(guò)了哪些制程、使用了何種設(shè)備、使用了何種材料、各材料的詳細(xì)訊息等；起到多重防呆措施，防止模組在組裝過(guò)程中出現(xiàn)材料使用錯(cuò)誤、客戶(hù)投錯(cuò)、異常情況較多等問(wèn)題的發(fā)生。 B．利用狀況與日常維護(hù) (1)機(jī)器設(shè)備主要包括Laser修復(fù)機(jī)、離心式水冷冷水機(jī)組、異方性 導(dǎo)電膜貼附機(jī)、機(jī)械振動(dòng)試驗(yàn)機(jī)、基板實(shí)裝機(jī)、液晶模組線路板貼附機(jī)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第27頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 （L4）、OLB 貼附設(shè)備、液晶模組集成電路貼附機(jī)（L3）、模組機(jī)械手 臂投料機(jī)等，目前設(shè)備運(yùn)行正常，工作穩(wěn)定，故障率較低。 (2)運(yùn)輸車(chē)輛均屬非營(yíng)業(yè)性車(chē)輛，主要用于公務(wù)、職工通勤、貨物運(yùn)輸?shù)确矫妫饕ㄞI車(chē)、客車(chē)等，陸續(xù)購(gòu)置并啟用于2006年至2011年間，目前車(chē)輛均尚可正常使用、維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。 (3)電子設(shè)備主要包括廠區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備、考勤系統(tǒng)設(shè)備、食堂炊事機(jī)械和電子設(shè)備、視頻會(huì)議系統(tǒng)設(shè)備、辦公電子設(shè)備（如打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、掃描儀、電腦、服務(wù)器、數(shù)碼相機(jī)、電視和空調(diào)等）、辦公用具等設(shè)備陸續(xù)購(gòu)置并啟用于2006年以后，目前正常使用。 3、評(píng)估程序 （1）清查核實(shí) ①為保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，根據(jù)企業(yè)設(shè)備資產(chǎn)的構(gòu)成特點(diǎn)，指導(dǎo)該企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表，并以此作為評(píng)估的基礎(chǔ)。 ②針對(duì)資產(chǎn)清查評(píng)估明細(xì)表中不同的設(shè)備資產(chǎn)性質(zhì)及特點(diǎn)，采取不同的清查核實(shí)方法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察。做到不重不漏，并對(duì)設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況進(jìn)行認(rèn)真觀察和記錄。 設(shè)備評(píng)估人員對(duì)重點(diǎn)設(shè)備、大型設(shè)備采取查閱設(shè)備運(yùn)行記錄、技術(shù)檔案，了解設(shè)備的運(yùn)行狀況；向現(xiàn)場(chǎng)操作、維護(hù)人員了解設(shè)備的運(yùn)行檢修情況、更換的主要部件及現(xiàn)階段設(shè)備所能達(dá)到的主要技術(shù)指標(biāo)情況；向企業(yè)設(shè)備管理人員了解設(shè)備的日常管理情況及管理制度的落實(shí)情況，從而比較充分地了解設(shè)備的歷史變更及運(yùn)行情況；到現(xiàn)場(chǎng)察看設(shè)備外中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第28頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 觀、運(yùn)行情況等。對(duì)金額較小、數(shù)量較多的小型設(shè)備，主要核對(duì)財(cái)務(wù)明細(xì)賬、固定資產(chǎn)卡片和企業(yè)的設(shè)備更新報(bào)廢臺(tái)賬，以抽查的方式對(duì)實(shí)物進(jìn)行清查核實(shí)。 ③根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察結(jié)果，進(jìn)一步完善清查評(píng)估明細(xì)表，要求做到“表”、“實(shí)”相符。 ④關(guān)注本次評(píng)估范圍內(nèi)設(shè)備、車(chē)輛的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，如：抽查重大設(shè)備的購(gòu)置合同、核對(duì)車(chē)輛行駛證；查閱固定資產(chǎn)明細(xì)賬及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證，了解設(shè)備賬面原值構(gòu)成情況。 （2）評(píng)定估算 根據(jù)評(píng)估目的確定價(jià)值類(lèi)型、選擇評(píng)估方法，開(kāi)展市場(chǎng)詢(xún)價(jià)工作，進(jìn)行評(píng)定估算。 （3）評(píng)估匯總 對(duì)設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。 （4）撰寫(xiě)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 按評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則和相關(guān)指南要求，編制“設(shè)備評(píng)估技術(shù)說(shuō)明”。 4、評(píng)估方法 根據(jù)本次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點(diǎn)和收集資料情況，主要采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。 評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率 （1）重置全價(jià)的確定 ①機(jī)器設(shè)備重置全價(jià) 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第29頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 機(jī)器設(shè)備重置全價(jià)由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用和資金成本等部分組成。依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2008】170 號(hào)），自 2009年 1月1日起，購(gòu)進(jìn)或者自制（包括改擴(kuò)建、安裝）固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第538 號(hào)）和《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50 號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。因此，對(duì)于生產(chǎn)性機(jī)器設(shè)備在計(jì)算其重置全價(jià)時(shí)應(yīng)扣減設(shè)備購(gòu)置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。鐵氟龍噴涂 重置全價(jià)計(jì)算公式： 重置全價(jià)＝設(shè)備購(gòu)置費(fèi)＋運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)＋資金成本－設(shè)備購(gòu)置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額 A機(jī)器設(shè)備購(gòu)置價(jià)的確定 主要通過(guò)向生產(chǎn)廠家或貿(mào)易詢(xún)價(jià)、參照《2017機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手 冊(cè)》等價(jià)格資料，以及參考近期同類(lèi)設(shè)備的合同價(jià)格確定；對(duì)少數(shù)未能查詢(xún)到購(gòu)置價(jià)的設(shè)備，采用同年代、同類(lèi)別設(shè)備的價(jià)格變動(dòng)率推算確定購(gòu)置價(jià)。 對(duì)進(jìn)口設(shè)備評(píng)估，查詢(xún)與該設(shè)備相同或類(lèi)似的國(guó)外設(shè)備的現(xiàn)值或了解其設(shè)備價(jià)格的變化情況，以確定設(shè)備CIF價(jià)、設(shè)備進(jìn)口的各種稅費(fèi)、并考慮國(guó)內(nèi)設(shè)備配套費(fèi)以確定購(gòu)置價(jià)。各項(xiàng)費(fèi)率見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基數(shù) 費(fèi)率 計(jì)算公式 1 FOB價(jià) 2 海外運(yùn)費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi) FOB價(jià) 4% 基數(shù)*費(fèi)率 3 到岸CIF價(jià) 1+2 4 CIF人民幣價(jià) CIF價(jià) 基準(zhǔn)日外幣匯率 基數(shù)*費(fèi)率 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第30頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 5 關(guān)稅 0 CIF價(jià)*稅率 6 增值稅 CIF價(jià)+關(guān)稅 0 （CIF價(jià)+關(guān)稅）*稅率 7 銀行財(cái)務(wù)費(fèi) FOB價(jià) 0.5% 1*費(fèi)率 8 商檢費(fèi) FOB價(jià) 0.15% 1*費(fèi)率 9 外貿(mào)手續(xù)費(fèi) CIF價(jià) 0.3% 4*費(fèi)率 B、運(yùn)雜費(fèi)的確定 設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)是指從產(chǎn)地到設(shè)備安裝現(xiàn)場(chǎng)的運(yùn)輸費(fèi)用。運(yùn)雜費(fèi)率以設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設(shè)備安裝所在地的距離不同，按不同運(yùn)雜費(fèi)率計(jì)取。如供貨條件約定由供貨商負(fù)責(zé)運(yùn)輸和安裝時(shí)（在購(gòu)置價(jià)格中已含此部分價(jià)格），則不計(jì)運(yùn)雜費(fèi)。 C、安裝調(diào)試費(fèi)的確定 參考《資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)》等資料，按照設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，以含稅設(shè)備購(gòu)置價(jià)為基礎(chǔ)，按不同安裝調(diào)試費(fèi)率計(jì)取。 對(duì)小型、無(wú)須安裝的設(shè)備，不考慮安裝調(diào)試費(fèi)。 D、資金成本的確定 資金成本的資本化時(shí)間按合理的采購(gòu)安裝調(diào)試工期計(jì)算，資本化率按本次評(píng)估基準(zhǔn)日與合理工期相對(duì)應(yīng)的貸款利率，資金成本按均勻投入計(jì)取。 資金成本=（設(shè)備購(gòu)置價(jià)格[含稅]+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)）×貸款利率×工期×1/2。 E、設(shè)備購(gòu)置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的確定 設(shè)備購(gòu)置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額＝設(shè)備含稅購(gòu)置價(jià)×增值稅率／（1＋增值稅率）+運(yùn)雜費(fèi)×增值稅率／（1＋增值稅率）+安裝調(diào)試費(fèi)×中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第31頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 增值稅率／（1＋增值稅率） ②運(yùn)輸車(chē)輛重置全價(jià) 依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅【2008】170號(hào)），自2009年1月1日起，購(gòu)進(jìn)或者自制（包括改擴(kuò)建、安裝）固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第538號(hào)）和《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在全國(guó)開(kāi)展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕106號(hào)）的規(guī)定，原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車(chē)、汽車(chē)、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。 運(yùn)輸車(chē)輛重置全價(jià)=現(xiàn)行不含稅購(gòu)置價(jià)+車(chē)輛購(gòu)置稅+新車(chē)上戶(hù)牌照費(fèi)等 A、購(gòu)置價(jià)：根據(jù)車(chē)輛市場(chǎng)信息及《中國(guó)汽車(chē)網(wǎng)》、《太平洋汽車(chē)網(wǎng)》等近期車(chē)輛市場(chǎng)價(jià)格資料確定；對(duì)購(gòu)置時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)不能查到原型號(hào)規(guī)格的車(chē)輛購(gòu)置價(jià)格時(shí)采取相類(lèi)似、同排量車(chē)輛不含稅價(jià)格作為評(píng)估車(chē)輛購(gòu)置價(jià)。 B車(chē)輛購(gòu)置稅：根據(jù)國(guó)務(wù)院令第294號(hào)《中華人民共和國(guó)車(chē)輛購(gòu)置稅暫行條例》規(guī)定：納稅人購(gòu)買(mǎi)自用車(chē)輛購(gòu)置稅應(yīng)納稅額＝計(jì)稅價(jià)格×10%，該“納稅人購(gòu)買(mǎi)自用車(chē)輛的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)不包括增值稅稅款”。故：購(gòu)置附加稅＝購(gòu)置價(jià)÷(1+17%)×10%。 C 新車(chē)上戶(hù)牌照費(fèi)等：根據(jù)車(chē)輛所在地該類(lèi)費(fèi)用的內(nèi)容及金額確 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第32頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 定。 ③電子設(shè)備重置全價(jià) 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息及中關(guān)村在線等近期市場(chǎng)價(jià)格資料，依據(jù)其不含稅購(gòu)置價(jià)確定重置全價(jià)。 （2）成新率的確定 ①機(jī)器設(shè)備成新率 在本次評(píng)估過(guò)程中，按照設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用壽命、現(xiàn)場(chǎng)勘察情況預(yù)計(jì)設(shè)備尚可使用年限，并進(jìn)而計(jì)算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限÷（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）②車(chē)輛成新率 對(duì)于運(yùn)輸車(chē)輛，根據(jù)商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年2號(hào)文《機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，以及車(chē)輛使用和持有的一般情況，按以下方法成新率，即： 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程÷規(guī)定行駛里程）× 使用年限成新率＝（1－已使用年限÷規(guī)定或經(jīng)濟(jì)使用年限）×。 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率） 同時(shí)對(duì)待估車(chē)輛進(jìn)行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當(dāng)，則不進(jìn)行調(diào)整。 ③電子設(shè)備成新率 對(duì)價(jià)值量較小的一般設(shè)備和電子設(shè)備則采用年限法確定其成新率。 成新率=尚可使用年限÷（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第33頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 （3）評(píng)估值的確定 評(píng)估值=重置全價(jià)×成新率 評(píng)估結(jié)果及評(píng)估增減值原因的分析如下： 設(shè)備評(píng)估結(jié)果匯總表 金額單位：人民幣元 賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增值額 增值率% 科目名稱(chēng) 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值 設(shè)備類(lèi)合計(jì) 507,018,577.15 167,835,630.29 512,830,845.30 192,293,817.00 5,812,268.15 24,458,186.71 1.15 14.57 機(jī)器設(shè)備 492,212,301.00 162,678,641.57 502,039,580.00 186,294,784.00 9,827,279.00 23,616,142.43 2.00 14.52 車(chē)輛 818,999.00 142,199.90 381,133.00 285,954.00 -437,866.00 143,754.10 -53.46 101.09 電子設(shè)備 13,987,277.15 5,014,788.82 10,410,132.30 5,713,079.00 -3,577,144.85 698,290.18 -25.57 13.92 減值準(zhǔn)備 具體評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)“機(jī)器設(shè)備評(píng)估明細(xì)表”、 “車(chē)輛評(píng)估明細(xì)表”、 “電子設(shè)備評(píng)估明細(xì)表”。 本次評(píng)估設(shè)備類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估原值增值率1.15%，評(píng)估凈值增值率 14.57%。其中： 機(jī)器設(shè)備評(píng)估原值增值2.00%，凈值增值14.52%；增值原因是機(jī)器設(shè)備的會(huì)計(jì)折舊年限小于經(jīng)濟(jì)使用壽命所致。 車(chē)輛評(píng)估原值減值53.46%，凈值增值率101.09%；車(chē)輛原值減值的主要原因是車(chē)輛采購(gòu)價(jià)格下降；凈值增值的原因是由于車(chē)輛的經(jīng)濟(jì)使用年限長(zhǎng)于企業(yè)計(jì)提折舊年限所致。 電子設(shè)備評(píng)估原值減值率25.57%，凈值增值率13.92%；增值的主要原因是電子設(shè)備的經(jīng)濟(jì)使用年限長(zhǎng)于企業(yè)計(jì)提折舊年限所致。 6.評(píng)估案例 案例一：涂布機(jī)（機(jī)器設(shè)備評(píng)估明細(xì)表序號(hào)742） 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第34頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 設(shè)備名稱(chēng)：涂布機(jī) 規(guī)格型號(hào)：17-37 資產(chǎn)編號(hào)：3200000029 安裝地點(diǎn)：深圳華映顯示科技有限 生產(chǎn)廠家：臺(tái)灣中華映管精機(jī)廠 數(shù) 量：1臺(tái) 啟用日期：2006年9月 賬面原值：1,657,554.15元 賬面凈值：165,755.42元 I.設(shè)備概況 （1）用途：此設(shè)備用于模組段制程中將塔菲涂布于PANEL與TAB IC接腳外之ITO電極,使其與外界保持絕緣。 （2）結(jié)構(gòu)及功用 該設(shè)備由定位模組、光學(xué)模組、涂裝模組、控制模組、資料保存設(shè)備等設(shè)備組成。 ◆定位模組：X-Y軸以三菱伺服馬達(dá)配合滾珠螺桿驅(qū)動(dòng)平臺(tái)，θ軸 旋轉(zhuǎn)以NSKDD伺服馬達(dá)驅(qū)動(dòng)，配合光學(xué)模組對(duì)面板對(duì)位MARK進(jìn)行 定位。 ◆光學(xué)模組：由兩組CCD攝影機(jī)組成（固定式與移動(dòng)式 CCD）。 對(duì)面板各角落對(duì)位MARK取像，進(jìn)行影像處理，以計(jì)算出面板偏移量。 再配合定位機(jī)構(gòu)對(duì)面板校正。 ◆涂裝模組：以點(diǎn)膠控制器配合涂布頭控制涂布量及時(shí)間，進(jìn)行涂布。 ◆控制模組： A．采用 PLC 控制模式用三菱 PLC CPU:Q02HCPU 與人機(jī)介面 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第35頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 A975GOT-TBA-B。D.2PC-BASED影像系統(tǒng)： B．采用WINDOWSNT4.0系統(tǒng)； C．采用GRAPHICUSERTNTERFACE(GUI)：MICROSOFTVB6.0。 ◆資料保存系統(tǒng)：分為 PLC內(nèi)部記憶體和 PC硬碟。 （3）主要技術(shù)規(guī)格： ◆設(shè)備規(guī)格：1880（D）×3610（w）×2602（H）mm ◆設(shè)備生產(chǎn)能力(理論值): 多102片/時(shí)；2448片/天（37”） ◆生產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格：17”～37”TFTLCDPANEL； ◆設(shè)備涂裝顏色： ①機(jī)架：明白粉體烤漆（2.5Y/1）； ②鋁材：表面陽(yáng)極處理； ③表面處理：鍍化學(xué)鎳、鍍硬鉻； ◆作業(yè)型式：INLINE單一尺寸批量生產(chǎn)，全自動(dòng)連續(xù)式； ◆生產(chǎn)周期時(shí)間：35秒/個(gè)（37”）； ◆設(shè)備周?chē)h(huán)境設(shè)定： ①周?chē)鷾囟龋?0℃、20℃；②塵度：CLASS100，000； ③相對(duì)濕度：65％、45％； ◆所需動(dòng)力參數(shù)： ①電源： 動(dòng)力用：交流、三相、四線KVA； 控制用：交流、單相、3線KVA； 電壓變動(dòng)：±10％；周波數(shù)變動(dòng)：±5％；接地種類(lèi)：第三； ②空氣源：壓縮空氣5～7KG/CM2，管徑10MM； 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第36頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 ③排氣處理：電磁閥集中排氣（管徑10MM）、塔菲排氣個(gè)別排氣 （管徑3”），排風(fēng)量：12M3/MIN； ④線MM）。 II.重置全價(jià)的確定 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及參考委托方提供的購(gòu)銷(xiāo)合同資料，確定該臺(tái)設(shè)備的 到岸價(jià)格為180,000美元，基準(zhǔn)日人民幣匯率1美元=6.8993人民幣， 確定在評(píng)估基準(zhǔn)日的設(shè)備售價(jià)為1,291,548.96元。 重置全價(jià)計(jì)算見(jiàn)下表: 序 項(xiàng)目 計(jì)費(fèi)基 費(fèi)率 計(jì)算公式 金額 備注 號(hào) 數(shù) 1 FOB價(jià) 180,000.00 美元 2 FOB人民幣價(jià) 1,241,874.00 3 CIF人民幣價(jià) CIF價(jià) 4% 基數(shù)*費(fèi)率 1,291,548.96 4 關(guān)稅 0 CIF價(jià)*稅率 0 鼓勵(lì)項(xiàng) 目 5 增值稅 CIF價(jià)+ 17% （CIF價(jià)+關(guān)稅）*稅率 219,563.32 關(guān)稅 6 銀行財(cái)務(wù)費(fèi) FOB價(jià) 0.5% 2*費(fèi)率 6,209.37 7 商檢費(fèi) FOB價(jià) 0.15% 2*費(fèi)率 1,862.81 8 外貿(mào)手續(xù)費(fèi) CIF價(jià) 0.3% 3*費(fèi)率 3,874.65 9 前期及其他費(fèi) CIF價(jià) 2.87% 3*1.17*費(fèi)率 43,368.91 10 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi) CIF價(jià) 0.5% 3*1.17*費(fèi)率 7,555.56 11 安裝調(diào)試費(fèi) CIF價(jià) 5% 3*1.17*費(fèi)率 75,555.61 12 資金成本 (3+4+5+6+7+8+9+10+11)×4.75%×1/2 38,864.32 前期費(fèi)用及運(yùn) 13 雜費(fèi)中的增值 9/1.06*6%+(10+11)/1.11*11% 10,691.09 稅 重置全價(jià) 3+6+7+8+9+10+11+12-13 1,497,640.00 重置全價(jià)取整為1,497,640.00元。 III.成新率的確定 (1)成新率的確定：按該類(lèi)設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限一般為10年，至評(píng)估 基準(zhǔn)日已使用10.51年，尚可使用1年。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第37頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 成新率=1/(1+10.51)× =10%（取整） (2)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況： 評(píng)估人員聽(tīng)取了企業(yè)有關(guān)人員對(duì)該設(shè)備運(yùn)行現(xiàn)狀的介紹，查閱了設(shè)備日常維護(hù)及保養(yǎng)的記錄，并實(shí)地對(duì)設(shè)備進(jìn)行了勘察，勘察內(nèi)容及結(jié)果見(jiàn)下表： 序號(hào) 設(shè)備部位 技術(shù)狀態(tài) 1 空氣壓力 空壓源壓力計(jì)隨時(shí)保持在－35.0KPA。 2 點(diǎn)膠控制器 吐氣壓力：220KPA。回吸壓力：－0.6KPA。 3 氣缸SENSOR的調(diào)整 SENSOR固定此位置正常；感應(yīng)位置正常。 4 點(diǎn)膠閥 鐵氟龍針頭涂布前須保持暢通無(wú)堵塞。 5 機(jī)臺(tái)清潔 無(wú)塔菲滴落、沾粘。 6 空氣濾清器 凝結(jié)水面高度正常。 7 滾珠螺桿及直線軌道部分 有潤(rùn)滑、輕微污臟屑粉混入；潤(rùn)滑脂正常。 通過(guò)上述勘察與了解，評(píng)估人員根據(jù)設(shè)備的實(shí)際情況，認(rèn)為不需對(duì)成新率進(jìn)行調(diào)整。 IV.評(píng)估值的確定 評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率 =1,497,640.00×10% =149,764.00元 案例二：金龍KLQ6602Q客車(chē)（車(chē)輛評(píng)估明細(xì)表第3項(xiàng)） 1、車(chē)輛概況 車(chē)輛名稱(chēng)：金龍客車(chē) KLQ6602Q 型號(hào)：金龍KLQ6602Q 生產(chǎn)廠家：金龍聯(lián)合汽車(chē)工業(yè)(蘇州)有限 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第38頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 牌照：粵BS6736，已行駛里程：139773公里 購(gòu)置日期：2013年1月，啟用日期：2013年1月 賬面原值：335,000.00元，賬面凈值：93,800.00元 主要技術(shù)參數(shù)： 金龍聯(lián)合汽車(chē)工業(yè)(蘇州)有 車(chē)輛名稱(chēng)： 金龍客車(chē) KLQ6602Q 生產(chǎn)廠家： 限 發(fā)動(dòng)機(jī)： SOFIM8140.43S3 發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)企業(yè)： 南京依維柯汽車(chē)有限 排量(ml) 2798 功率(kw) 92 外形尺寸： 5995×2040×2640(mm) 燃料種類(lèi)： 柴油 總質(zhì)量： 4735(Kg) 整備質(zhì)量： 3(Kg) 額定載客： 19(人) 防抱死系統(tǒng)： 無(wú) 軸荷： 1900/3000 軸距： 3310(mm) 軸數(shù)： 2 車(chē)速： 100(km/h) 輪胎數(shù)： 6 輪胎規(guī)格： 6.50R16LT 前輪距： 1683 后輪距： 1540 轉(zhuǎn)向形式： 方向盤(pán) 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)： 國(guó)Ⅳ 2、重置全價(jià)確定 根據(jù)深圳市汽車(chē)銷(xiāo)售有關(guān)規(guī)定，汽車(chē)重置全價(jià)由汽車(chē)購(gòu)置價(jià)(不含增值稅)、車(chē)輛購(gòu)置稅、牌照費(fèi)及其他費(fèi)用組成。 （1）購(gòu)置價(jià)：依據(jù)查詢(xún)太平洋汽車(chē)報(bào)價(jià)及當(dāng)?shù)亟?jīng)銷(xiāo)商報(bào)價(jià)，海格客車(chē) KLQ6602Q的基準(zhǔn)日的含稅購(gòu)置價(jià)為216,800.00元，不含稅價(jià)為185,299.00元。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第39頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 （2）車(chē)輛購(gòu)置稅及雜稅： 購(gòu)置附加稅＝185,299.00×10%＝18,530元 （3）上牌雜費(fèi)：深圳市新車(chē)在車(chē)管所的上牌費(fèi)約為500元。 （4）重置全價(jià)＝購(gòu)置費(fèi)＋購(gòu)置附加稅+上牌雜費(fèi) =185,299.00+18,530+500.00 =204,300.00元（取整） 3、成新率的確定 對(duì)于運(yùn)輸車(chē)輛，按照2012年12月27日商務(wù)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年2號(hào)《機(jī)動(dòng)車(chē)強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。 使用年限成新率＝（1－已使用年限／經(jīng)濟(jì)使用年限）× 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程／規(guī)定行駛里程）× 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率） A行駛里程成新率 該車(chē)已行駛里程為139773公里，規(guī)定行駛里程50萬(wàn)公里，則： 行駛里程成新率＝（1－已行駛里程÷規(guī)定行駛里程）× ＝（1－139773÷500,000）× ＝ 72%（取整） B使用年限成新率 該車(chē)輛于2011年12月啟用，已使用4.17年，車(chē)輛的經(jīng)濟(jì)使用年限 為20年。 使用年限成新率=(1－已使用年限／經(jīng)濟(jì)使用年限)× 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第40頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 =(1-4.17/20)× =79%（取整） 成新率＝Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）=72% C勘查成新率 經(jīng)評(píng)估人員與車(chē)輛駕駛員一起對(duì)該車(chē)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，按照車(chē)輛的實(shí)際技術(shù)狀況分部位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察的情況如下表： 現(xiàn)場(chǎng)勘察技術(shù)狀況表 評(píng)定項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn)要求 勘察情況 氣缸壓力符合規(guī)定值，功率符合設(shè)計(jì)要求，油耗不超 發(fā)動(dòng)機(jī)離合 各項(xiàng)指標(biāo)基本符合標(biāo)準(zhǔn)， 過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)行平穩(wěn)無(wú)異響，無(wú)漏油、漏水、漏氣 器總成 無(wú)漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象。 現(xiàn)象。 變速桿無(wú)明顯抖動(dòng)，換檔容易，無(wú)掉檔現(xiàn)象，齒輪無(wú) 變速機(jī)構(gòu)工作正常，無(wú)滲 變速箱 不正常磨損，殼體無(wú)裂紋，無(wú)滲油現(xiàn)象。 油現(xiàn)象。 無(wú)彎曲變形、裂紋，前輪定位準(zhǔn)確，轉(zhuǎn)向靈活可靠無(wú) 前橋 功能正常，無(wú)異響。 松框，各部聯(lián)結(jié)牢固。 主動(dòng)齒輪軸在1~1500轉(zhuǎn)/分時(shí)，各軸承應(yīng)高于60 后橋 度，工作平穩(wěn)，橋殼無(wú)裂紋、無(wú)漏油現(xiàn)象，差速器及 功能正常，無(wú)異響。 半軸磨損正常。 無(wú)扭曲變形、裂紋、鋼板吊耳聯(lián)接牢固，鋼板彈簧無(wú) 車(chē)架 車(chē)架完好，無(wú)缺損。 變形，焊接牢固平正，液壓減震器無(wú)漏油現(xiàn)象。 車(chē)身 車(chē)身無(wú)碰傷、脫漆、銹蝕，門(mén)窗玻璃完好、座椅完整。 外觀完好，內(nèi)飾較新。 輪胎 前、后、備胎完好。 正常磨損。 制動(dòng)系統(tǒng) 工作正常、可靠，無(wú)漏油、漏氣現(xiàn)象，完全裝置完好。 制動(dòng)裝置安全可靠。 電器儀表 工作正常、靈敏可靠，表面完整無(wú)損傷。 工作正常。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，車(chē)輛新舊程度與理論成新率基本相符，故不對(duì)理論成新率進(jìn)行修正，確定該車(chē)輛的成新率為72%。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第41頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 4、評(píng)估值的確定： 評(píng)估值＝重置全價(jià)×成新率 ＝204,300.00×72% ＝147,096.00元（取整） 案例三：斑馬打印機(jī)（電子設(shè)備評(píng)估明細(xì)表第361項(xiàng)） 設(shè)備名稱(chēng)：斑馬打印機(jī) 數(shù)量：2臺(tái) 規(guī)格型號(hào)：105SL 生產(chǎn)廠家：廣州佳帆 購(gòu)置日期：2014年2月，啟用日期：2014年2月 賬面原值：24,300.00元，賬面凈值：10,813.50元 性能介紹：熱敏和熱打印方式，打印速度快。 （2）重置全價(jià)的確定 經(jīng)向銷(xiāo)售商詢(xún)價(jià)和網(wǎng)上價(jià)格參考，該空調(diào)基準(zhǔn)日市場(chǎng)單臺(tái)不含稅售價(jià)為 8,200.00 元/臺(tái)，由于該設(shè)備由供應(yīng)商負(fù)責(zé)送貨安裝，故不考慮運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)和資金占用成本。重置全價(jià)為7,008.55元/臺(tái)。 （3）成新率的確定 采用年限法確定成新率。該打印機(jī)經(jīng)濟(jì)使用年限為 5 年，于 2014 年2月購(gòu)置并投入使用，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用3.11年，尚可正常使用2 年。 成新率=2/(2+3.11)× =39%（取整） 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第42頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 （4）評(píng)估值的確定 評(píng)估值=重置全價(jià)×數(shù)量×成新率 =7,008.55×2×39% =5,467.00元 三、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 （一）無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 1、評(píng)估對(duì)象概況 納入本次評(píng)估范圍的土地使用權(quán)共 1宗，原始入賬價(jià)值 29,367,603.50元，賬面值28,019,390.17元。宗地已取得“粵（2016）深 圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0257689 號(hào)”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證關(guān)于土地使用權(quán)的具 體記載情況如下表： 表4-15 土地使用權(quán)基本情況表 序 土地使用 準(zhǔn)用 權(quán)證編號(hào) 宗地名稱(chēng) 土地位置 土地用途 權(quán)面積（㎡) 土地到期日 號(hào) 年限 粵（2016）深圳市 華映廠房用 光明新區(qū)塘明大道 1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 9號(hào) 工業(yè)用地 217,334.93 50年至2057/2/15 0257689號(hào) 地 評(píng)估對(duì)象的土地使用者通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)被評(píng)估單位提供的權(quán)屬資料及現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)清楚，開(kāi)發(fā)程度均達(dá)到六通一平。 根據(jù)被評(píng)估單位提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載，委估宗地權(quán)屬來(lái)源為協(xié)議（減地價(jià)），土地用途為工業(yè)用地（高新技術(shù)用地），土地性質(zhì)為非商品房。根據(jù)2011年7月4日與深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)光明管理局簽訂的《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》深地合字（2006）字 4115中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第43頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 號(hào)之補(bǔ)充合同一記載：宗地編號(hào)由A613-0523變更為A613-0723，面積 由239,134.65平方米調(diào)整為217,334.93平方米，建筑容積率≤1.07，登 記用地價(jià)款調(diào)整為32,767,483.00元。委估宗地不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)坏梅指钷k理 《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，未經(jīng)批準(zhǔn)不得用于擔(dān)保。 2、地價(jià)影響因素分析 （1）一般因素 深圳，別稱(chēng)鵬城，廣東省副省級(jí)市，中國(guó)國(guó)家區(qū)域中心城市，國(guó)際花園城市，中國(guó)四大一線城市之一。深圳地處廣東省南部，珠江三角洲東岸，與香港一水之隔，東臨大亞灣和大鵬灣，西瀕珠江口和伶仃洋，南隔深圳河與香港相連，北部與東莞、惠州接壤。深圳是中國(guó)改革開(kāi)放建立的個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國(guó)改革開(kāi)放的窗口，已發(fā)展為有一定影響力的國(guó)際化城市。 深圳市土地總面積為1,991.64平方公里。全市境內(nèi)流域面積大于1 平方公里的河流共有310條，分屬珠江、東江、粵東沿海水系。全市共 有蓄水工程171座，總庫(kù)容6.1億立方米。其中深圳水庫(kù)總庫(kù)容4,496 萬(wàn)立方米，是香港和深圳居民生活用水的重要水源地。深圳海岸線公里，海洋資源豐富，有優(yōu)良的海灣港口，通海條件優(yōu)越。境內(nèi)山脈綿延，風(fēng)景秀麗，峰943.7米。天然旅游資源豐富，東部有大小梅沙、大鵬半島郊野森林等黃金海岸線風(fēng)光，西部有紅樹(shù)林、內(nèi)伶仃島自然保護(hù)區(qū)及海上田園風(fēng)光等景區(qū)。 深圳是中國(guó)廣東省省轄市，國(guó)家副省級(jí)計(jì)劃單列市。深圳下轄6個(gè) 行政區(qū)和四個(gè)新區(qū)：福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)、寶安區(qū)、龍崗中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第44頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 區(qū)、光明新區(qū)、坪山新區(qū)、龍華新區(qū)、大鵬新區(qū)。自2010年7月1日 起，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍延伸到全市。 深圳自南宋末年已陸續(xù)有移民落腳，建市后人口增長(zhǎng)迅速。截至2016年末，常住人口1190.84萬(wàn)人，其中戶(hù)籍人口404.8萬(wàn)人。 作為改革開(kāi)放窗口和新興移民城市，近年來(lái)深圳相繼被有關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)選為中國(guó)“經(jīng)濟(jì)活力城市”。 在中國(guó)社科院發(fā)布的《2015年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，深圳綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力連續(xù)兩年超過(guò)香港蟬聯(lián)；在《福布斯》雜志中文版發(fā)布的2015年中國(guó)大陸創(chuàng)新能力的30個(gè)城市中，深圳位居位；中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力研究會(huì)在港發(fā)布2016中國(guó)十大創(chuàng)新城市排行榜，深圳排名。 深圳是中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市，經(jīng)濟(jì)總量長(zhǎng)期位列中國(guó)大陸城市第四位，是中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)效益的城市之一。2016年經(jīng)濟(jì)增速位居全省。初步核算并經(jīng)廣東省統(tǒng)計(jì)局審定，深圳生產(chǎn)總值19492.60億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年（下同）增長(zhǎng) 9.0%，增速分別高于全國(guó)、全省2.3個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)，居全省各地市。經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)擴(kuò)大，繼續(xù)居內(nèi)地大中城市第四位，比上年凈增近2000 億元，創(chuàng)歷年新高。經(jīng)濟(jì)增速逐季攀升，一季度、上半年、前三季度、全年的增速分別為 8.4%、8.6%、8.7%和9.0%。分產(chǎn)業(yè)看，產(chǎn)業(yè)增加值6.29億元，下降3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 7700.43 億元，增長(zhǎng) 7.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 11785.88億元，增長(zhǎng)10.4%。二三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的41.2:58.8調(diào)整為2016年的39.5:60.5，三產(chǎn)占GDP比重比上年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，首次突破六成。第二產(chǎn)業(yè)中，工業(yè)增加值7190.86億元，增長(zhǎng)6.8%；建筑業(yè)增加值中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第45頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 525.32億元，增長(zhǎng)9.0%。第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售業(yè)增加值2103.05億 元，增長(zhǎng)3.7%；住宿和餐飲業(yè)增加值359.36億元，增長(zhǎng)2.8%；交通運(yùn) 輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值594.81億元，增長(zhǎng)10.0%；金融業(yè)增加值2876.89 億元，增長(zhǎng)14.6%；房地產(chǎn)業(yè)增加值1866.18億元，下降0.5%；其他服 務(wù)業(yè)增加值3969.46億元，增長(zhǎng)17.2%。 深圳2016年固定資產(chǎn)投資突破0億元，增幅超過(guò)兩成。全市固 定資產(chǎn)投資4078.16億元，增長(zhǎng)23.6%，創(chuàng)自1994年以來(lái)新高。其中， 基礎(chǔ)設(shè)施投資864.95億元，增長(zhǎng)21.2%，占固定資產(chǎn)投資比重21.2%； 城市更新改造投資 682.89 億元，增長(zhǎng) 19.2%，占固定資產(chǎn)投資比重 16.7%；建安工程投資2550.14億元，增長(zhǎng)19.8%，占固定資產(chǎn)投資比重 62.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資695.47億元，增長(zhǎng)19.1%，其中工業(yè) 投資691.57億元，增長(zhǎng)17.1%，工業(yè)投資中技術(shù)改造投資202.93億元， 增長(zhǎng)15.3%；第三產(chǎn)業(yè)投資3382.56億元，增長(zhǎng)24.6%。民間投資活躍， 共實(shí)現(xiàn)投資額2097.16億元，增長(zhǎng)61.5%，高于全國(guó)58.3個(gè)百分點(diǎn)，占 固定資產(chǎn)投資比重51.4%，比上年提高12.0個(gè)百分點(diǎn)。 工業(yè)生產(chǎn)支撐增強(qiáng)。深圳市規(guī)模以上工業(yè)增加值7199.47億元，增 長(zhǎng)7.0%，分別高于全國(guó)、全省1.0個(gè)、0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，通訊設(shè)備、 計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)增長(zhǎng)9.3%，占規(guī)模以上工業(yè)比重61.0%。 工業(yè)高端化發(fā)展勢(shì)頭良好，先進(jìn)制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增加值總量及占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重均高居全省首位。全市先進(jìn)制造業(yè)增加值5428.39億元，增長(zhǎng)8.5%，增速高于全市規(guī)模以上工業(yè)1.5個(gè)百分點(diǎn)，占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重75.4%；高技術(shù)制造業(yè)增加值4762.87億元，中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第46頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 增長(zhǎng)9.8%，增速高于全市規(guī)模以上工業(yè)2.8個(gè)百分點(diǎn)，占全市規(guī)模以上 工業(yè)增加值比重達(dá)到66.2%。 消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額5512.76億元，增 長(zhǎng)8.1%，其中批發(fā)和零售業(yè)零售額4879.32億元，增長(zhǎng)8.2%，住宿和 餐飲業(yè)零售額633.44億元，增長(zhǎng)7.6%。商品銷(xiāo)售總額24860.15億元， 增長(zhǎng)5.8%。其中，食品飲料煙酒類(lèi)增長(zhǎng)17.5%，日用品類(lèi)增長(zhǎng)15.1%， 汽車(chē)類(lèi)增長(zhǎng)12.7%，通訊器材類(lèi)增長(zhǎng)4.9%，服裝鞋帽針織類(lèi)和體育娛樂(lè) 用品類(lèi)均增長(zhǎng)4.1%。 規(guī)模以上服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好。據(jù)調(diào)查，深圳規(guī)模以上服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入6610.89億元，增長(zhǎng)16.7%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1317.11億元，增長(zhǎng)23.7%。其中，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入1364.70億元，增長(zhǎng)21.5%；互聯(lián)網(wǎng)和相關(guān)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入908.64億元，增長(zhǎng)50.7%；軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入814.81億元，增長(zhǎng)9.6%。 財(cái)政金融形勢(shì)良好。深圳一般公共預(yù)算收入 3136.42 億元，增長(zhǎng) 15.0%；一般公共預(yù)算支出4178.04億元，增長(zhǎng)18.6%。年末全市金融機(jī) 構(gòu)（含外資）本外幣各項(xiàng)存款余額64407.81億元，增長(zhǎng)11.5%；貸款余 額40526.90億元，增長(zhǎng)24.9%。 新增企業(yè)增添新動(dòng)力。深圳全年新納入“四上”單位庫(kù)企業(yè)3522家， 入庫(kù)單位數(shù)繼續(xù)居全省首位，在庫(kù)單位凈增量超過(guò)前兩年。工業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、重點(diǎn)服務(wù)業(yè)是入庫(kù)企業(yè)的主要行業(yè)，其中工業(yè)949家，占27.7%；建筑業(yè)100家，占2.8%；批發(fā)零售業(yè)1291家，占37.6%；住宿餐飲業(yè)92家，占2.7%；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)80家，占2.3%；重點(diǎn)服務(wù)業(yè)920家，中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第47頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 占26.8%；投資90家，占2.6%。尤其是一大批具有新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、 新模式的“三新”企業(yè)被納入“四上”單位庫(kù)，如新入庫(kù)的供應(yīng)鏈企業(yè)有近百家，年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)880億元；新入庫(kù)的軟件和信息服務(wù)入庫(kù)企業(yè)超過(guò)300家，年主營(yíng)業(yè)務(wù)超過(guò)300億元。 新經(jīng)濟(jì)規(guī)模占經(jīng)濟(jì)總量過(guò)半。全年“三新”經(jīng)濟(jì)增加值9827.45億元， 占GDP比重50.4%。其中：新產(chǎn)業(yè)增加值（已剔重）7847.72億元，增 長(zhǎng)10.6%，占GDP比重40.3%。其中，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)767.50億元，增長(zhǎng) 15.3%；新材料產(chǎn)業(yè)373.40億元，增長(zhǎng)19.6%；生物產(chǎn)業(yè)222.36億元， 增長(zhǎng)13.4%；新能源產(chǎn)業(yè)592.25億元，增長(zhǎng)29.3%；文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)1949.70 億元，增長(zhǎng)11.0%；海洋產(chǎn)業(yè)382.83億元；機(jī)器人、可穿戴設(shè)備和智能 設(shè)備產(chǎn)業(yè) 486.42 億元，增長(zhǎng) 20.2%；生命健康產(chǎn)業(yè) 72.35 億元，增長(zhǎng) 17.9%。新業(yè)態(tài)（主要是房屋租賃業(yè)、供應(yīng)鏈企業(yè)和新增企業(yè)）經(jīng)濟(jì)增加值1565.53億元，占GDP的8.0%。其中，房屋租賃業(yè)增加值1037.39億元，供應(yīng)鏈企業(yè)增加值43.20億元，新增工業(yè)企業(yè)增加值230.60億元，新增商業(yè)企業(yè)增加值88.20億元，新增服務(wù)業(yè)企業(yè)增加值160.30億元。新模式（主要是商業(yè)綜合體及大個(gè)體）經(jīng)濟(jì)增加值414.20億元，占GDP的2.1%。其中城市商業(yè)綜合體78.60億元，大個(gè)體335.60億元。 總的來(lái)看，2016年深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)、進(jìn)中向好。深圳以創(chuàng)新強(qiáng)、 結(jié)構(gòu)優(yōu)、速度穩(wěn)、質(zhì)量高的發(fā)展特征引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)。 中國(guó)政府發(fā)布的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》將深圳定位為建設(shè)“國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”、“全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心城市”、“國(guó)家創(chuàng)新型城市”、“中國(guó)特色社會(huì)主義示范市”和“國(guó)際化城市”。 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第48頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 （2）區(qū)域因素 待估土地位于深圳市光明新區(qū)。光明新區(qū)隸屬于廣東省深圳市寶安區(qū)，成立于2007年8月19日 ，位于深圳市西北部，東至龍華新區(qū)福城街道，西接寶安區(qū)沙井街道、松崗街道，南抵龍華新區(qū)大浪街道及寶安區(qū)石巖街道、西鄉(xiāng)街道，北與東莞市大朗鎮(zhèn)、黃江鎮(zhèn)及塘廈鎮(zhèn)接壤，中心位置位于北緯22°46′34.20″ ，東經(jīng)113°54′44.22″。光明新區(qū)下轄光明、公明、新湖、鳳凰、玉塘、馬田六個(gè)街道辦事處，28個(gè)社區(qū)，轄區(qū)總面積156.1平方公里，2016年末常住人口56.08萬(wàn)人。 初步核算，2016年全年光明新區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）726.39億元，比 上年增長(zhǎng)9.1%。總計(jì)中，產(chǎn)業(yè)增加值1.05億元，下降28.7%；第 二產(chǎn)業(yè)增加值458.29億元，增長(zhǎng)8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值267.05億元， 增長(zhǎng) 10.7%。三大產(chǎn)業(yè)比重為 0.14︰63.09︰36.77，產(chǎn)業(yè)比重下降 0.01個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重提升 0.98 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 0.99個(gè)百分點(diǎn)。 全年全部工業(yè)增加值409.37億元，比上年增長(zhǎng)8.9%，占地區(qū)生產(chǎn) 總值的比重為56.36%。規(guī)模以上工業(yè)增加值382.06億元，增長(zhǎng)9.5%。 全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)688家，總產(chǎn)值1684.31億元，比上年增長(zhǎng) 8.4%。其中，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)產(chǎn)值 710.64 億元， 增長(zhǎng)3.9%，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的42.2%。一是從企業(yè)注冊(cè)類(lèi)型來(lái)看， 內(nèi)資企業(yè)產(chǎn)值872.85億元，增長(zhǎng)7.4%；港澳臺(tái)及外商企業(yè)產(chǎn)值811.46 億元，增長(zhǎng) 9.5%。二是從輕重工業(yè)來(lái)看，輕工業(yè)和重工業(yè)產(chǎn)值分別為 385.73億元和1298.58億元，分別增長(zhǎng)0.2%和11.1%。三是從區(qū)域來(lái)看， 中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第49頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 公明辦事處141.99億元，增長(zhǎng)5.6%，占比為8.4%；光明辦事處76.73 億元，增長(zhǎng)20.4%，占比為4.6%；新湖辦事處386.14億元，特氟龍噴涂增長(zhǎng)8.0%， 占比為22.9%；鳳凰辦事處538.44億元，增長(zhǎng)14.1%，占比為32.0%， 玉塘辦事處349.85億元，增長(zhǎng)2.2%，占比為20.8%；馬田辦事處191.16 億元，增長(zhǎng)4.0%，占比為11.3%。規(guī)模以上工業(yè)增加值382.06億元， 增長(zhǎng)9.5%，占新區(qū)生產(chǎn)總值的52.6%。 規(guī)模以上工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值1646.12億元，比上年增長(zhǎng)9.6%，其中，出 貨值576.94億元，下降1.3%。工業(yè)產(chǎn)品銷(xiāo)售率為97.7%，增長(zhǎng)1.0%。 規(guī)模以上工業(yè)中，高新園區(qū)企業(yè)數(shù)為45家，比上年增長(zhǎng)9.8%；實(shí)現(xiàn)產(chǎn) 值541.38億元，增長(zhǎng)12.3%。內(nèi)衣、模具、鐘表產(chǎn)業(yè)基地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值103.13 億元，下降 5.0%；上市企業(yè)數(shù)為25家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 253.33 億元，增長(zhǎng) 6.6%。 光明新區(qū)是深圳市個(gè)功能區(qū)，區(qū)位條件優(yōu)越，是廣深港經(jīng)濟(jì)主軸上的節(jié)點(diǎn)、深圳面向珠三角腹地的橋頭堡和重要門(mén)戶(hù)，位于南山高新區(qū)、光明高新區(qū)、東莞松山湖高技術(shù)發(fā)展走廊。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。2000年，深圳市委、市政府規(guī)劃建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，光明片區(qū)成為產(chǎn)業(yè)帶的園區(qū)。16年來(lái)，光明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)由小到大，內(nèi)生動(dòng)力不斷強(qiáng)化，華星光電、藍(lán)思科技、歐菲光、普聯(lián)等一批高技術(shù)骨干企業(yè)不斷發(fā)展壯大，華星光電G11項(xiàng)目落戶(hù)新區(qū)。目前，新區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為35.4%，研發(fā)投入占GDP比重為3.5%。深圳光明—微軟云暨移動(dòng)應(yīng)用孵化平臺(tái)項(xiàng)目已落戶(hù)，與德國(guó)史太白技術(shù)轉(zhuǎn)移中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。共有年產(chǎn)值百億元以上企業(yè)3家（華星光電、中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限 第50頁(yè) 長(zhǎng)期股權(quán)投資之深圳華映顯示科技有限資產(chǎn)評(píng)估說(shuō)明 誠(chéng)威電線和普聯(lián)），十億元以上企業(yè)19家，高新技術(shù)企業(yè)238家。 引進(jìn)千人計(jì)劃、孔雀計(jì)劃等高層次人才28 名，擁有市級(jí)以上工程或技 術(shù)中心40個(gè)，企業(yè)專(zhuān)利授權(quán)量累計(jì)達(dá)13871件。 （3）個(gè)別因素 待估宗地位于光明新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)。 根據(jù)被評(píng)估單位提供的“粵（2016）深圳市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0257689號(hào)” 《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》及深地合字（2006）4115號(hào)土地出讓合同，宗地權(quán)利人 為深圳華映顯示科技有限，宗地使用期限從2007年 2月16 日至 2057年2月15日止，地塊編號(hào)：A613-0523，土地用途為工業(yè)用地（高 新技術(shù)項(xiàng)目用地），土地面積239,134.65平方米，建筑覆蓋率≤35%，建 筑物容積率≤1，建筑層數(shù)≤30米。 根據(jù)被評(píng)估單位提供的深地合字（2006）4115號(hào)之補(bǔ)充合同一記載， 因規(guī)劃道路建設(shè)需要，被評(píng)估單位與深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源局光明管理局2011年7月4日簽訂了深規(guī)土光協(xié)字[2011]第009號(hào)《收回補(bǔ)償協(xié)議 書(shū)。
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